ALT KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
Alt kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili düzenleme;
“Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.” şeklindedir.
- A) Alt Kira Kavramı
Alt sözleşme, herhangi bir sözleşmeyle (asıl sözleşme) fiili ilişki içinde bulunan fakat ondan bağımsız olan sözleşmedir. Gerek asıl sözleşmede gerekse alt sözleşmede iki taraf vardır. Ancak, bu sözleşmelerin aralarındaki fiili ilişki, bir tarafın aynı anda her iki sözleşmeye de taraf olması ve her iki sözleşmeye konu olan edimlerin kısmen de olsa uyum içinde olmasından kaynaklanmaktadır. Böylece, asıl sözleşme ve alt sözleşme hukuken olmasa da fiilen birbirine bağlı olarak kurulmakta ve her iki sözleşmede borçlanılmış olan edimler, birbirini etkilemektedir. Nitekim, bu etki, alt sözleşmenin asıl sözleşmenin konusundan daha kapsamlı bir konu ihtiva edememesinde ve alt sözleşmenin süresinin de asıl sözleşmeden daha uzun olamamasında görülür. Alt sözleşme, kural olarak ancak sürekli borç ilişkilerinde veya sürekli borç ilişkisi benzeri borç ilişkilerinde mümkün olabilir. Çünkü, alt sözleşmeye konu olacak edimin, asıl sözleşmeden alt sözleşmeye yansıması belli bir süreyi gerekli kılar. Bu kuralın sonucu olarak da alt sözleşmeler ancak kullanma, yararlanma, eser yaratma, iş görme gibi sürekli bir ilişkinin zaruret halinde olduğu sözleşmelerde mümkündür.
- B) Alt Kiranın Geçerli Olduğu Durum:
Yasa, alt kira ile, kiralayan için zararlı bir değişikliğe neden olunmamasını istemektedir. Öyle ki, ilk kiracı, alt kiracıya, kendisinin sahip olduğundan daha geniş ya da değişik kullanma hakkı tanıyamaz. O halde kiracı, kiralanan şeyi, kendi hakkının devamı süresinden daha uzun zaman için alt kiracıya kiralayamaz. Kiranın sona ermesi ile kiralayan, alt kiracıyı da çıkarabilir.
C) Kiracı ve Alt Kiracı Arasındaki Hukuksal İlişki:
Kiracının kiracısının (ikinci kiracının) muhatabı kiralananı kendisine kısmen veya tamamen kiraya veren ilk kiracıdır; çünkü ilk kiracı ikinci kiracının (kiralayan)ıdır; bir kiralayan gibi ona karşı sorumlulukları ve hakları vardır. İlk kiracı, alt kiracıya kiralanan şeyi kullanması için teslim etmekle; ikinci kiracı da kira parasını kendi kiralayanına (ilk kiracıya) ödemekle yükümlüdür. Zira alt kira, tamamen kira sözleşmesi hakkındaki hükümlere bağlı bulunmaktadır. Bundan dolayı ilk kiracı, kendi kiralayanına karşı olan talep haklarını alt kiracıya temlik etmekle yetinemez. Aksi takdirde (yani alt kirayı yerine getiremiyorsa) alt kiracıya karşı ifa çıkarlarından dolayı sorumlu tutulur.
- D) Kiralayan ve Kiracı Arasındaki Hukuksal İlişki:
İlk kiracının, kiralananı (alt kiraya) kısmen veya tamamen kiraya vermiş olması, onun ilk kiralayan ile olan sözleşmesel bağlantısını ortadan kaldırmaz. Kira sözleşmesi tüm hükümlerini yine devam ettirir. İlk kiralayan, karşısında kiracı olarak yine ilk kiracıyı görür; kira parasını ilk kiralayana ödemek borcu yine ilk kiracıya aittir. Kiralanana özen gösterilmesini ve ondan ancak sözleşme dairesinde yararlanılmasını kiralayan yine ilk kiracıdan isteyebilecektir.
Yetkisine dayanarak şeyi tekrar kiraya veren kiracı, SK. mad. 259/2 gereğince kiralayana karşı alt kiracının, şeyi kiracıya izin verilenden daha başka şekilde kullanmamasından sorumludur.
E) Kiralayan ve Alt Kiracı Arasındaki Hukuksal İlişki
Kiracının kiracısı (alt kiracı) ile kiralayan arasında sözleşmesel hiçbir bağlantı yoktur. Bu nedenle alt kiracının ilk kiralayana karşı herhangi bir talep hakkına sahip (örneğin kiralanan şeyin teslimini dava edememesine) karşılık, ilk kiralayanın ondan da kiralanana özen göstermesini istemeye hakkı ve yetkisi bulunmaktadır (BK. md. 259/11, III). Fakat kiralayan bu nedenle kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa doğal olarak ilk kiracıya husumet yöneltmek zorundadır.
Kiralayan alt kiracıyı, kira parasını ödemeye zorlayamaz ama ilk kiracının kendisine olan kira borcu nedeniyle onun kiralanan getirdiği eşyası üzerinde (hapis hakkı)nı kullanabilir.
F) Birinci Kiracının Kira Süresi Bittikten Sonra Onun Kiracısının (Alt Kiracının) Da Kira Süresi Sona Erer
Alt kiracının malı kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Alt kiracı, kiralananı kiracıdan daha uzun bir süre için kullanamaz. Zira alt kiracının kiralananı kullanma olgusu bağımsız bir hakka değil ve fakat münhasıran kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. İkinci kiracı birinci kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını onun adına kullanan bir kimse durumundadır. Bundan ayrı olarak alt kira sözleşmesi, (ilk kira sözleşmesi) ayakta kaldığı sürece geçerlidir ve ilk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesi de kendiliğinden fesh olunmuş sayılır. Zira, alt kiracının kiralayana karşı ileri sürebileceği herhangi bir talep hakkı bulunmamaktadır. Bilimsel öğretide savunulan bir görüşe göre; asıl kiracı ile kiralayanın gerek hukuksal tasarruflar yoluyla gerek dava yolu ile olsun alt kiracının hukuki durumunu kötüleştirebileceklerini ve alt kiracının bu durumu kabulle yükümlü olduğu ileri sürülmektedir.
Şu hususun da açıklanmasında yarar vardır: 6570 sayılı yasaya tabi taşınmazlarda da asıl kiracının kira süresi bittikten sonra, onun kiracısının ikinci kiracılık sıfatı zeval bulur. Çünkü kiracının kendi kiracısını mecurdan yararlandırmak hakkı sözleşmede belirtilen sürenin bitmesi ile sona ermiş bulunmaktadır.
Kiralayan; Sona Eren Sözleşmeye Dayanarak, Alt Kiracıdan Kiralananın İadesini İsteyebilir Mi?
Sözleşmenin sona ermesi ile ortaya çıkan kiralanın idesi talebi, Borçlar Kanunu’nun 259/III.mad.’de düzenlenen kullanım hakkı ile ilgili olarak kiralayanın doğrudan alt kiracıya başvurabileceği talep hakkından daha önemli niteliktedir. Çünkü, kiralayan alt kiracının kullanım hakkının sınırlarını belirlerken ve bu konuda ona doğrudan talep hakkı yöneltirken, kiralananın zarar görmesini önleme amacı taşımaktadır. Kiralanın iadesini doğrudan talep hakkından yoksun olduğu takdirde ise, kiralananın kullanım hakkını tamamen kaybetme rizikosu ile karşı karşıya kalmaktadır. Bu nedenle, Borçlar Kanunu’nun 259/III.mad.’si kıyasen uygulanarak, kiralayana, kiralananın iadesi için alt kiracıya doğrudan başvurabilme imkânı, lege feranda olarak tanınmalıdır.
Öte yandan, alt kiracının kira sözleşmesinin sona ermiş olmasına rağmen kiralanandan çıkmaması halinde, kiracının kiralananı iade borcunu ihlal etmesi sebebiyle, kiralayana karşı sorumluluk söz konusu olur. Bu durumda, kiralayana karşı sorumlu olan kişi kiracıdır. Çünkü, kiracı aralarındaki sözleşme ilişkisine dayanarak iade borcunu ihlal etmiştir.
Hukuka Aykırı Şekilde Kiralananı Kullanan Alt Kiracının Durumu (Fuzuli Şagil)
Kiracının gerek Borçlar Kanunu’nda gerekse Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’da, kiralananı alt kiraya verme hakkı düzenlenmiştir. Bu hükümler karşısında, kiracı alt kiraya verme hakkını kanuna ve sözleşmeye aykırı olarak kullanırsa, başka bir deyişle yasak olmasına rağmen kiralananı alt kiraya verirse, kiracı ve alt kiracı arasında akdedilen sözleşme kiralayanı bağlamaz. Taraflar arasında yapılan sözleşme sadece onlar için hüküm ve sonuçlarını doğururken, alt kiracı kiralayan bakımından üçüncü kişi durumundadır. İşte, alt kiraya verme yasağına rağmen akdedilmiş bir sözleşmeden dolayı, bu sözleşme ile alt kiracı sıfatını kazanan kişinin, kiralayan karşısındaki durumu “fuzuli şagil” olarak adlandırılır.
Bu tanıma göre, asıl kira sözleşmesinin sona ermesi ile kiralananı terk etmek zorunda olanlar da kiralananı terk etmemeleri halinde fuzuli şagil sayılırlar. Ancak, fuzuli şagil olduğu iddia olunan kişi tarafından gönderilen kira parası uzun zamandan beri kiralayan tarafından bir itiraz öne sürülmeksizin alınıyorsa, bu durumda bu kişinin kiracılığı kabul edilmiş sayılır.
Kiralayan, kiralananın maliki durumunda ise, mülkiyet hakkına dayanarak fuzuli şagile karşı her zaman istihkak davası açabilir ve bu dava ile kiralananın tahliyesini talep edebilir.
Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’un 12.mad.’de de Borçlar Kanunu’nun 256. mad.’ne paralel bir düzenleme yapılmıştır. Söz konusu hükme göre; “Bu maddenin birinci fıkrası hükmüne riayet etmeyerek bir gayrimenkule kiracı veya devir alan sıfatıyla girenler veya bu gayrimenkulü işgal edenler hakkında hiçbir ihtara hacet kalmaksızın sulh mahkemelerinde tahliye davası açılabilir. Fuzuli şagiller hakkında 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun hükümlerinin tatbiki de istenebilir.” Söz konusu hüküm göz önüne alınarak, burada da kiralayan kiracıya ihtarname gönderecek ve kiralananın tahliyesini talep edecektir. Kiracının, buna uymaması durumunda ise kiracıya karşı Borçlar Kanunu’nun 256.mad.’si hükmüne göre tahliye davası açabilecektir. Öte yandan, kiralayanın fuzuli şagile karşı açacağı tahliye davasında ise ihtarname şartı gözetilmeyecektir. Kiralayan fuzuli şagile Borçlar Kanunu’nun 256.mad.’sine göre tahliye davası açmak yerine, 3091 sayılı kanundan yararlanarak, zilyetliğinin idari yoldan korunmasını da talep edebilecektir.
Av.Arif Akbilmez
